Alternatief inrichtingsplan van de Oostvlietpolder

Januari 2004

Voorwoord *

Inleiding *

1. Het bestemmingplan van de gemeente *

2. Het alternatieve plan van de VBV *

3. Multi criteria analyse *

Samenvatting en conclusie *

De Vereniging Bewoners Vrouwenweg(VBV) is een vereniging die opgericht is door de bewoners van de Vrouwenweg naar aanleiding van het nieuwe bestemmingsplan Oostvlietpolder. Als vereniging hebben wij als doel te participeren in overheidsplannen die invloed hebben op de woonomgeving en het leefklimaat in en rondom de Vrouwenweg. Het bestuur van de vereniging bestaat uit een aantal deskundigen op het gebied van ruimtelijke ordening, natuur en milieu, bouwkunde, GIS (Geografische Informatie Systemen) en juridische zaken. Kort gezegd een krachtig bestuur met verstand van zaken. Het eerste doel is dan ook een serieuze gesprekspartner worden voor de gemeente en provincie zodat er een weloverwogen beslissing kan worden genomen over de toekomst van de Oostvlietpolder. Wij denken dat wij een zeer positieve bijdrage kunnen leveren bij het tot stand komen van het bestemmingsplan omdat wij naast gebiedskenners (bewoners) ook bekend zijn in het werkveld.

Na de uitspraak van de provincie waarbij er door de provincie op aangedrongen is om een convenant te sluiten tussen de verschillende overheden en andere belanghebbenden in het gebied om zo tot een beter en maatschappelijk gedragen plan te komen voelen wij ons gesterkt onze bijdrage te leveren.

De gemeente heeft tot nu toe nog geen enkele serieuze poging gedaan om tot een goed gesprek te komen. Als vereniging voelen ons gesterkt door de uitspraken van de provincie over het afsluiten van een convenant.

De VBV is in principe tegen enige bebouwing in de Oostvlietpolder, tenzij de gemeente met goede bewijzen komt dat het voor het algemeen belang van Leiden beter is dat er een industrieterrein ontwikkeld wordt. De zogenoemde quick scan is voor ons geen goed instrument om aan te tonen dat bebouwing van de laatste groene polder van Leiden verantwoord is. De Oostvlietpolder ligt volgens de nota Ruimtelijke Ordening in een rijksbufferzone, daarbij ligt deze polder tussen twee recreatiegebieden die naast de recreatieve functie ook een natuurfunctie vervullen. De Oostvlietpolder is foerageergebied voor weidevogels en verder herbergt het gebied een lange lijst met beschermde diersoorten. Het recreatiegebied de Vlietlanden heeft jaarlijks 1 miljoen recreanten, Polderpark Cronesteyn wordt jaarlijks door meer dan 100.000 recreanten bezocht. De tussengelegen Oostvlietpolder heeft voor deze recreatiegebieden een zeer belangrijke groene- en verbindingsfunctie. Deze groene en recreatieve waarde voor zowel de Leidenaren als voor de omliggende regio kan niet door middel van een quick scan onder de tafel geveegd worden.

Wanneer het belang van een bedrijventerrein toch groter mocht blijken, dan kan er pas worden nagedacht over een andere invulling van deze polder. Het is hierbij natuurlijk vanzelfsprekend dat er eerst een evenwichtige belangenafweging moet worden gemaakt. Een convenant zoals de provincie voorstelt kan hierbij een goed instrument zijn.

De VBV heeft hiertoe verschillende pogingen gedaan, maar daaraan wordt tot nu toe geen gehoor gegeven. Het is ontzettend jammer dat de gemeente geen gebruik wil maken van onze kennis van het gebied.

Wij zijn van mening dat bij zulke ingrijpende veranderingen in de bestemming van een gebied draagvlak moet komen voor zulke wijzigingen. Dit kan je alleen doen door bewoners, grondeigenaren en gebruikers van het gebied zoveel mogelijk op een lijn te krijgen.

Om onze kwaliteiten en kennis naar buiten te brengen hebben wij besloten een rapport uit te geven waarin een alternatief plan ontwikkeld is. In dit rapport worden de plannen van de gemeente en het alternatieve plan met behulp van luchtfotos ruimtelijk in kaart gebracht en door middel van een multi criteria analyse met elkaar vergeleken.

Dit rapport is niet uitgewerkt op detaillistisch niveau, maar ondersteund d.m.v. een ruimtelijke weergave hiervan worden de knelpunten en de verschillende gebiedsfuncties tegen elkaar afgewogen. Het is onmogelijk om voor iedere belangengroep de ideale situatie te creëren, maar in dit rapport wordt hiertoe wel een goede aanzet gegeven.

De gemeente Leiden is bezig met de ontwikkeling van een nieuw bestemmingplan voor de Oostvlietpolder. De afwegingen en toelichtingen zijn in het ontwerp bestemmingsplan te lezen. Wij gaan in dit rapport niet inhoudelijk verder in op het plan omdat daar al allerlei voorzieningen voor zijn in de bestemmingsplanprocedure. Wel is er een ruimtelijke weergave gemaakt van dit plan met daarbij een korte beschrijving van de verschillende functies (zie fig. 1.1).

Het gemeentelijk inrichtingsplan is met behulp van een GIS ingetekend op de luchtfotos van het plangebied. Hierdoor kan een betere beoordeling worden gegeven van de verhoudingen tussen nieuw te ontwikkelen gebouwen en de invloed op de omgeving. Hierbij is fictief de bebouwing weergegeven. Verder is in deze plankaart ook alvast rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen zoals de N11 of de te verlengen Churchillaan.

De woonfunctie in de Oostvlietpolder is in twee delen onder te verdelen. De huidige/bestaande bebouwing en de nieuw te ontwikkelen woningen.

De bestaande woningen zullen in het plan van de gemeente veel hinder en verlies van het woongenot ondervinden. De Vlietwegbewoners verliezen voor een groot deel hun vrije uitzicht. De Vrouwenwegbewoners verliezen hun gehele uitzicht met als gevolg dat de zon in de zomer al halverwege de middag verdwijnt achter de bebouwing van het industrieterrein. Dit heeft als gevolg dat de waarde van de huizen sterk zal dalen, dit zal door middel van planschade door de gemeente moeten worden gecompenseerd.

De nieuw te bouwen woningen zullen gebouwd worden om het plan van de gemeente financieel haalbaar te maken. Op het gebied ligt al een behoorlijke ruimteclaim. Door te kiezen voor extra bebouwing wordt deze claim alleen maar groter en verliest de Vlietweg zijn groene zone.

Onder de functie werken verstaan we de ontwikkeling van het bedrijventerrein. In het plan van de gemeente ligt het industrieterrein langs de Europaweg en deels langs de A4. Het industrieterrein en de nieuwe woningen liggen als een halve maan om het volkstuincomplex. Wanneer we naar de plankaart kijken zijn de nadelen duidelijk. Een langgerekt relatief smal terrein die tussen de A4 en het volkstuincomplex een behoorlijk nauwe doorgang heeft. Het bedrijventerrein wordt zo opgebouwd dat het kavelpatroon zoveel mogelijk behouden blijft. De doelstelling is een milieu- verantwoord terrein te realiseren, waarbij de CO2 belasting neutraal blijft. De bebouwingshoogte is langs de Europaweg 24 meter met een uitloop naar 30 meter voor antennes en liftschachten(stedelijke entree). Deze hoogte zal aflopen naar 9 meter langs de volkstuinvereniging. Langs de A4 wordt 16 meter gehanteerd zodat geen zichtlocatie ontstaat. Het gebied wordt gefaseerd ontwikkeld om geen problemen te krijgen met verkeersdrukte op lokale wegen.

Deze functie is te verdelen in nieuw aan te leggen wegen voor de ontsluiting van het bedrijventerrein en aansluiting op toekomstig te ontwikkelen wegen als verlengde Churchillaan of de N11.

De ontsluiting van het bedrijventerrein is nog niet duidelijk. De Europaweg zal samen met de Hofvlietweg voor de benodigde in- en uitritten moet zorgen. De ruimte hiervoor is wel krap, maar de gemeente denkt dat dit mogelijk is. Wel dient er rekening mee te worden gehouden dat de Europaweg al aan zijn maximum capaciteit zit. Lokale belasting van de wegen is onvermijdelijk.

De toekomstige ontwikkelingen als verlenging van de Churchillaan of de N11 hebben invloed op deze ontsluiting. De ligging van het bedrijventerrein is alleen gunstig voor een verlenging van de Churchillaan, terwijl de voorkeur van de Provincie uitgaat naar de zuidelijker gelegen N11.

De groene functie in een gebied ondervindt altijd nadelige gevolgen van stedelijke ontwikkelingen. In dit plan zal het bedrijventerrein als een muur het foerageergebied van vele weidevogels doorkruisen. Verder heeft de hoogte van de bebouwing op de Europaweg horizonvervuiling tot gevolg voor het Polderpark Cronesteyn. De ecologische waarde in de Oostvlietpolder ligt op dit moment vooral in het midden bij de volkstuinen en langs de middentocht. De ecologische waarde langs de A4 is het laagst.

Het gehele gebied heeft een belangrijke ecologische waarde voor de twee naast gelegen recreatiegebieden Cronesteyn en de Vlietlanden, veel vogels foerageren in Oostvliet. De gemeente wil het verlies aan ecologische waarde compenseren door langs de A4 een weidevogelgebied aan te leggen.

Langs het plangebied lopen twee belangrijke recreatieaders. Dit zijn de fiets/wandel routes van en naar de nabijgelegen recreatiegebieden. Het gaat hier om de Vrouwenweg die een belangrijke verbinding maakt met Cronesteyn en met het Groene Hart. De Vlietweg is weer een belangrijke verbinden naar de Vlietlanden en de Starrevaartseplassen. Recreatie is een belangrijke functie in dit gebied. Het gaat hierbij om meer dan een miljoen recreanten per jaar. De recreatieve waarde zal door de aanleg van het bedrijventerrein sterk dalen. De hoogte van de gebouwen zijn niet te camoufleren met een groene omkleding.

De tweede belangrijke recreatietak in het gebied zijn de volkstuinverenigingen. Met deze verenigingen is d.m.v. een convenant al de afspraak gemaakte om een complex te ontwikkelen waarbij zon 10 ha extra volkstuinen worden aangelegd.

De gemeente wil dat er in het gebied een volwaardig boerenbedrijf over blijft. Het bedrijventerrein slokt veel van de beschikbare weilanden op. De overgebleven weilanden zullen ook deel de functie van natuurcompensatie krijgen. Dit betekent voor het boerenbedrijf een extensieve beweiding. De boer zit dus behoorlijk met handen gebonden op een relatief klein areaal zonder mogelijkheden tot uitbreiding.

De aanpassingen aan het watersysteem staan in het plan beschreven. Het huidige kavelpatroon blijft zoveel mogelijk gehandhaafd. Wel is er gekozen voor een gescheiden watersysteem zodat geen vervuild industriewater in de poldersloten terechtkomt.

Wanneer we dit plan weergeven in 3D valt direct op dat de huidige plannen een enorme onderbrekingen en doorsnijdingen geven van het groene gebied en de twee recreatie gebieden (zie fig. 1.2). Dit is recreatief en ook ecologische gezien een zeer negatieve ontwikkeling. Er is geen goede aansluiting op de eventueel te verlengen N11 en door het volkstuincomplex is een zeer nauwe verbinding bij de A4.

Ontsluiting is moeilijk omdat het bedrijventerrein de Europaweg te veel belast.

Verhoudingen tussen bestaande bebouwing en nieuwe te ontwikkelen bebouwing

In fig. 1.3 valt vooral op dat de onderlinge samenhang tussen bestaande bebouwing en nieuw te bouwen niet in verhouding zijn.

Het alternatieve plan laat een andere indeling zien van het plangebied (fig. 2.1). Het bedrijventerrein is iets ruimer opgezet met een lagere bebouwing. De ontsluiting van het terrein verloop via de A4(hofvlietweg), waardoor lokale wegen niet onnodig worden belast.

In het alternatieve inrichtingsplan wordt niet gekozen voor extra woningbouw om de financiële haalbaarheid te vergroten. Geen extra woningbouw in het gebied betekent geen extra ruimteclaim en ook geen extra veranderingen in de landelijke uitstraling. De bestaande bewoning ondervindt weinig hinder van het bedrijventerrein doordat de bebouwingshoogte niet hoger is dan 18 meter. Hierdoor is het mogelijk de gebouwen goed te camoufleren en in te passen in het groen. De ligging van het bedrijventerrein heeft als voordeel dat de geluidshinder van de A4 in het gebied behoorlijk zal dalen. Dit compenseert wellicht het kleine verlies aan uitzicht. In deze variant zal de uitkering van planschade aanzienlijk lager liggen.

In de ontwikkeling van het bedrijventerrein is gekozen voor een ruimere opzet met een lagere bebouwingshoogte. De bouwhoogte is zodanig gekozen dat geen zichtlocatie ontstaat langs de snelweg en de gebouwen zijn gemakkelijk in te passen in het groene landschap door een groenbekleding. De middentocht in het gebied zorgt voor de natuurlijke afscheiding tussen groen en gebouwen.

De ontsluiting van het terrein gebeurt geheel via de A4/Hofvlietweg omdat de snelweg na de verbreding geen enkel probleem zal geven het extra verkeer op te vangen. De liggen van het terrein voorziet verkeerstechnisch in alle opzichten. De toekomst zal een nog idealer beeld geven. Aansluiting op nieuw te ontwikkelen wegen als de N11 of de verlengingen van de Churchillaan zullen het bedrijventerrein alleen maar een extra impuls geven. Welke weg het precies gaat worden heeft op de ontwikkeling geen invloed.

De natuurwaarde zal in de Oostvlietpolder dalen door het ontwikkelen van stedelijke activiteiten. Het bedrijventerrein zal een niet geheel te voorspellen invloed hebben op het gebied en ook op de naastgelegen gebieden. Natuurcompensatie kan dat niet geheel opvangen. Wel kan geprobeerd worden om de achteruitgang zoveel mogelijk te beperken en waar mogelijk te zorgen voor extra ontwikkeling. De ecologische verbinding langs de middentocht is hierbij een goed voorbeeld. Verder is weidevogelbeheer absoluut noodzakelijk om het verlies aan veenweide areaal te compenseren. Ook hiervoor geldt veenweidegebieden zijn Europees beschermd en de schade is waarschijnlijk niet te compenseren.

Een groenbekleding zal vooral de groene uitstraling bevorderen. Een positief punt van de bouw van een industrieterrein is de verstorende invloed die de snelweg op het gebied heeft. De geluidshinder zal veel minder worden door dit kunstmatige buffer.

De belangrijke recreatieve verbindingswegen (Vrouwenweg en Vlietweg) zullen door de groene inpassing en de ligging van het bedrijventerrein weinig tot geen hinder ondervinden van een verstoorde skyline. De recreatieve waarde blijft dus behouden.

Het volkstuincomplex wordt ontwikkeld zoals jaren geleden al eens in een convenant is afgesproken. Het (achterste)deel van volkstuinvereniging Oostvliet dat door de gemeente was teruggekocht kan weer als volkstuinen worden verhuurd of als natuurlijke buffer dienen voor het bedrijventerrein.

Het is mogelijk om in het gebied een agrarisch bedrijf te handhaven. Hiervoor zullen wel percelen moeten worden geruild. Een extensief beheer van de weilanden zal het karakter van deze polder behouden en tevens zorgen voor de natuurcompensatie.

Een gescheiden watersysteem is onontbeerlijk. Het oppervlaktewater van het bedrijventerrein zal afgescheiden moeten zijn van de rest. Hierdoor krijg je geen extra milieubelasting in de rest van het gebied. Het bedrijventerrein is in deze variant gelegen op het laagst gelegen gebied in deze polder. Dit zal technisch wat aanpassingen vragen. Extra diepe en brede sloten zijn nodig om het water in het gebied te kunnen bergen.

Het vogelvluchtbeeld van het alternatieve plan(fig. 2.2) laat zien dat het bedrijventerrein beter past in het geheel met een lagere bebouwingshoogte van maximaal 18 meter. Hierdoor ontstaat geen massief. De bewoners verliezen weinig van hun uitzicht, dit zal schelen in de uitkering van planschade.

De ligging van het bedrijven terrein laat de ecologische verbinding tussen Cronesteyn en de Vlietlanden bestaan(zie fig. 2.3) en de recreatieve verbindingen blijven door de groen inpassing behouden.

In dit hoofdstuk wordt een opsomming gemaakt met daarin de voor- en nadelen van de twee verschillende plannen. De plussen en minnen geven de positieve of negatieve invloed van de maatregelen weer op het plangebied.

De VBV blijft bij het standpunt om geen bebouwing toe te staan in de Oostvlietpolder. Het recreatieve- en groenbelang is veel te hoog om zomaar een bedrijventerrein te bouwen. Het algemeen belang van dit bedrijventerrein wordt niet door een quick scan aangetoond, hiervoor is meer onderzoek nodig. Men kan niet zomaar een gebied met meer dan 1 miljoen recreanten per jaar omtoveren tot industriegebied. Het algemene belang ligt volgens ons nog steeds bij al deze recreanten.

Verder dient de gemeente rekening te houden met de bewoners/(grond)eigenaren in het gebied. Doordat de bestaande bebouwing vaak een vrij uitzicht heeft over de polder kan dit bij het doorzetten van het huidige bestemmingsplan voor zeer veel planschade zorgen. Een tweede gevolg van bebouwing langs de Europaweg is dat de niet onderheide woningen aan de Vrouwenweg een zeer grote kans hebben op verzakkingen, mogelijk zelfs op niet te herstellen schade. Dit kan de gemeente niet zomaar op de aannemer afwentelen. Het risico van verzakkingen is dermate groot dat vooraf maatregelen zullen moeten worden genomen om dit te voorkomen.

Uit de multi criteria analyse blijkt dat het alternatieve plan veel vaker positief scoort op de verschillende punten. In het alternatieve plan is het bedrijventerrein groter(50 ha.). Het bestaat uit een aaneengesloten compact gebied met een lagere bouwhoogte. Het industrieterrein past landschappelijk gezien beter in het landschap. Verder heeft het terrein direct aansluiting op bestaande wegen zonder het gevaar van file vorming. De aansluiting op toekomstig te ontwikkelen wegen als de verlening Churchillaan en de N11 is beide direct te realiseren. De bewoners verliezen weinig van hun uitzicht en hebben geen kans op verzakkingen en dus schade aan hun huizen. De ligging van het bedrijventerrein is veel beter omdat langs de snelweg een lage ecologische waarde is gemeten. Natuurcompensatie is dus beter en gemakkelijker te realiseren.

Er zijn nog verschillende knelpunten. Het rijksbufferbeleid verbiedt het om in een gebied als de Oostvlietpolder te bouwen. Er zal door de Tweede Kamer een uitspraak moeten worden gedaan die dit alsnog mogelijk maakt. Deze hobbel geldt voor beide plannen. De natuurcompensatie die door de Flora- en faunawet wordt geëist wordt met de verschillende ruimteclaims en de afspraken die door de gemeente al gemaakt zijn met de Volkstuinders bijna onmogelijk om tot een redelijke compensatie te komen. De extra bebouwing die nodig is om het plan financieel haalbaar te maken verstrekt dit alleen maar.

De haalbaarheid van het bestemmingsplan is door de te maken kosten moeilijk te realiseren. Het alternatieve plan is relatief de goedkoopste omdat deze niet gefaseerd aangelegd hoeft te worden. Verder zijn er geen extra infrastructurele problemen op te lossen. Het watersysteem zal wel iets hoger begroot moeten worden, maar de lager uit te keren planschade zal dit ruimschoots compenseren.

Het belang van de bewoners/(grond)eigenaren en de gehele recreatietak in het gebied hebben het zwaarstwegende belang. Om tot een goede afweging te komen is de eis van de Provincie om tot een convenant te komen een juiste. Wanneer de gemeente er voor kiest om haar plannen door te zetten is dit gedoemd te mislukken, afgezien van de extra kosten die deze weerstand oplevert.

Het alternatieve plan moet gezien worden als een andere mogelijkheid tot inrichting waarbij minder mensen/belangengroepen worden gedupeerd.